【千葉市緑区誉田町】築31年6世帯アパートの軒天改修・外壁塗装・共用部改修工事｜費用対効果を重視した賃貸物件メンテナンス
| 2026.5.10 |
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| 千葉市緑区誉田町にある築31年の6世帯アパートオーナー様より、 建物全体のメンテナンスについてご相談をいただきました。 |
千葉市緑区誉田町の軒天と共用部改修・外壁塗装工事
【基本情報】
【Before】
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【After】
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【リフォームデータ No.1065】
| 地域 | 千葉市緑区誉田町 |
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| 建物種別 | 2階建て・6世帯アパート |
| 築年数 | 31年 |
| 延床面積 | 約42坪 |
| 外装材 | 外壁：サイディング 屋根：セメント瓦 |
| 使用塗料 | パーフェクトトップSi |
| 施工内容 | 軒天重ね張り・外壁塗装・付帯塗装・共用 |
| 施工費用 | 約140万円（税抜） |
お悩みやご要望とその解決方法
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| 今回特にお困りだったのは、軒天井の劣化と共用部設備の老朽化でした。 オーナー様からは、下記のご要望をいただきました。 ・軒天井の傷みが進行しているので全面を直したい ・なぜ傷んでいるのか原因も調べてほしい ・2階共用廊下のテラス屋根が古く、今後の維持管理が大変 ・撤去後は鉄骨柱も切断し、見た目をキレイに仕上げてほしい ・共用部鉄部のサビや劣化をしっかりメンテナンスしたい ・汚れが目立ちにくい色で塗装してほしい |
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| まずはセメント瓦の軒先を一部捲り、内部下地の筐体を確認。 調査の結果、屋根下地には大きな傷みや雨漏り跡は見られなかったため、 今回は費用対効果を重視し、屋根工事は次回メンテナンスへ持ち越す判断を行いました。 |
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| その分、劣化が進行していた軒天部分を重点的に補修。 傷んでいる箇所は下地補修を行い、その上から軒天材を重ね張りすることで 耐久性を向上させました。 |
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| また、【外壁塗装】【共用部鉄部塗装】 |
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| 【老朽化したテラス屋根撤去】【鉄骨柱切断・仕上げ処理】も合わせて施工し、 建物全体の安全性と美観を改善しました。 収益物件として今後も長く維持管理しやすいよう、 『今必要な工事』を優先した最適なメンテナンス計画をご提案しています。 |
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施工前の状態や傷み
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| 現地調査では、軒天井に経年劣化による剥がれが確認されました。 特に軒天部分は雨風や湿気の影響を受けやすく、長年の蓄積によって 傷みが進行している状態でした。 このまま放置すると、軒天材の劣化や内部下地への影響に繋がる可能性もあるため、 早めの補修が必要でした。 |
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| また、2階共用廊下に設置されていたテラス屋根も老朽化が進行しており、 【波板の変色】【固定部材の劣化】【鉄骨柱の腐食】【全体的なたわみ】 が確認されました。 |
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| 共用部鉄部についても塗膜劣化やサビが進行しており、 早めの塗装メンテナンスが必要な状態でした。 一方でセメント瓦の下地は比較的良好な状態を維持していたため、 今回は不要な工事を避け、優先度の高い部分へ予算を集中するご提案を行いました。 |
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千葉市緑区誉田町の軒天と共用部改修・外壁塗装工事
【施工】足場設置
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| 安全かつ高品質な施工を行うため、まずは建物全体に足場を設置しました。 アパート施工では、入居者様への配慮も重要となるため、【共用通路の安全確保】 【飛散防止メッシュ設置】【作業時間への配慮】【入居者様への事前案内】を 徹底しながら作業を進めました。 |
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【施工】現場確認・劣化部調査
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| 足場設置後、細部まで再度状態確認を実施しました。 セメント瓦を一部捲り、屋根下地の状態も細かくチェック。 調査結果を踏まえ、今回は屋根工事は見送り、軒天改修を優先する施工方針としました。 |
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【施工】軒天補修・重ね張り施工
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| 劣化が進行していた軒天は、傷みの激しい箇所の下地補修を行った上で、 新しい軒天材を重ね張りしました。 既存材を活かしながら施工することで、工事コストを抑えつつ耐久性を向上させています。 |
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【施工】共用部テラス撤去
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| 老朽化したテラス屋根を解体・撤去しました。 | |
【施工】共用部テラス撤去
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| 撤去後は不要となった鉄骨柱も切断し、違和感が残らないよう 丁寧に仕上げ処理を行っています。 共用廊下全体がスッキリとした印象になり、今後の維持管理負担も軽減されました。 |
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【施工】外壁塗装
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| 外壁は高圧洗浄で長年蓄積した汚れや旧塗膜を洗い流した後、 下地状態を確認しながら塗装を行いました。 |
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【施工】外壁塗装
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| 今回使用した＜ パーフェクトトップSi ＞は、 【耐候性】【防汚性】【美観維持性能】に優れた塗料で、 アパートなどの収益物件にも人気の高い塗料です。 カラーについても、汚れが目立ちにくく落ち着いた印象となるようご提案しました。 |
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【施工】鉄部塗装
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| 共用部の鉄部は、サビや塗膜剥がれが進行していたため、 丁寧な下地処理を実施しました。 まずはケレン作業を行い、サビや古い塗膜の除去、表面調整を実施。 その後、防錆処理を施した上で塗装を行い、耐久性と美観を回復しました。 入居者の目にも触れやすい部分のため、細部まで丁寧に仕上げています。 |
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【施工】最終確認・清掃・お引渡し
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| 施工完了後は塗装ムラや仕上がりを最終確認。 共用部清掃も実施し、入居者が気持ちよく生活できる状態に整えてから お引渡しを行いました。 |
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【Before】
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【After】
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| 外壁を落ち着いた色味で塗装し、清潔感と高級感のある外観へ生まれ変わりました。 汚れも目立ちにくく、長期的な美観維持にも配慮しています。 |
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【After】
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| 劣化していた軒天を補修・重ね張りすることで、安全性と見た目の両方が改善されました。 | |
【After】
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| 老朽化したテラス屋根を撤去したことで、共用廊下がスッキリとした印象になりました。 | |
【After】
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| サビが発生していた鉄部も丁寧に下地処理を行い、耐久性の高い状態へ改善しました。 | |
お客様の声
工事内容がとても丁寧で、以前依頼した業者さんより対応が良かったです。
こちらの要望も細かく聞いていただき、安心してお任せできました。
担当者のコメント
収益物件のメンテナンスでは、『どこに優先的に費用をかけるか』が
非常に重要です。
今回も屋根下地の状態を確認した上で、まだ使用可能な部分については
次回のメンテナンスへ持ち越し、その分を軒天や共用部など
劣化が進行している箇所へ重点的に配分しました。
必要な工事を適切なタイミングで行うことで、長期的な修繕コストを
抑えながら建物寿命を延ばすことができます。
株式会社みすずでは、単なる工事提案ではなく、オーナー様にとって
最適な維持管理計画をご提案しています。
アパート改修工事
よくある質問
- 軒天の劣化は放置すると危険ですか？
- A.はい。劣化が進行すると剥がれや落下の危険性があるため、
早めの補修がおすすめです。 - セメント瓦は必ず塗装が必要ですか？
- A.状態によります。今回は下地状態が良好だったため、費用対効果を考慮して
次回のメンテナンスへ持ち越しました。 - 共用部だけの改修工事も可能ですか？
- A.可能です。鉄部塗装や階段・廊下のみメンテナンスにも対応しております。
- 汚れが目立ちにくい色は選べますか？
- A.はい。周辺環境や建物形状を考慮し、
長く美観を維持しやすいカラーをご提案しています。 - 入居者がいる状態でも施工できますか？
- A.はい。事前案内や安全対策を徹底し、入居者様へ配慮しながら施工を進めます。
アパート・収益物件の外壁塗装や共用部メンテナンスで
お悩みではありませんか？
株式会社みすずでは、
◆劣化診断
◆修繕優先順位のご提案
◆コストバランスを考えた施工計画
◆入居率を意識した外観改善
まで、オーナー様目線で最適なご提案を行っています。
『どこまで直すべきか分からない』『費用対効果を重視したい』
そんなオーナー様も、まずはお気軽にご相談ください。
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